+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Содержание

Что такое существенные условия договора аренды

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Пример договора аренды нежилого помещения, требования к документу

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Жилищное право > Аренда > Нежилое помещение > Пример договора аренды нежилого помещения, требования к документу

Одними из самых встречающихся в деятельности частных предпринимателей, организаций, учреждений являются арендные отношения.

Хозяйствующим субъектам приходится часто заключать договоры долгосрочной (краткосрочной) аренды помещения. От правильного их составления во многом зависит успешная коммерческая деятельность организации или предпринимателя.

Как составить договор правильно подобно расскажем в данной статье, с приведением примера стандартного договора аренды нежилого помещения.

Объектом заключения договора аренды нежилого помещения могут быть площади, предназначенные для организации коммерческой деятельности

Все известные гражданско-правовые договоры имеют определенную структуру.

Аренда не является исключением, но имеет некоторые особенности.

Документ содержит пункты об объекте, субъектах, сроках и других условиях сделки.

Объектом аренды, как правило, выступают нежилые обособленные помещения. Сдаваться в аренду могут здание, сооружение, комната, иные самостоятельные помещения, имеющие границы.

При оформлении сделок по передаче имущества следует подробно описывать объект, отображать технические характеристики, иные индивидуализирующие его признаки (адрес нахождения, площадь и др.).

Стороны арендных отношений принято именовать арендатором (тот, кто получает в пользование некое помещение) и арендодателем (передает помещение для использования иным лицам).

Ими могут быть как граждане, так и организации.

Арендовать нежилые помещения могут частные лица или организации

Арендодателем по договору может выступать сам собственник помещения или иное уполномоченное им лицо.

Только правообладатель может передавать свое право пользования помещением другим лицам.

Арендатором выступают различные организации либо физические дееспособные лица.

Аренда нежилого объекта подразумевает его применение для целей, не связанных с постоянным проживанием. Как правило, это коммерческая или общественная деятельность. Помещение может использоваться под офис, склад, ресторан, рабочий цех, торговый зал.

Таким образом, суть арендных отношений заключается в том, что собственник (правообладатель) позволяет использовать принадлежащий ему объект недвижимости иному лицу не для проживания.

Как оформляется сделка?

От правильности заключения договора аренды нежилого помещения иногда зависит успешность деятельности коммерческой организации

Она может быть заключена в письменной или устной форме. При аренде законодателем устная форма допускается. Однако, письменная позволит отразить все важные условия сделки.

И при возникновении споров будет на что сослаться. Может иметь место и обмен документами, но этот вариант менее предпочтителен.

Для некоторых ситуаций письменная форма является не просто предпочтительной, а обязательной в силу требования закона.

К таким случаям относятся:

  • заключение сделки сроком больше, чем на год
  • заключение сделки с юридическим лицом на любой срок

Кроме того, сделки с недвижимыми объектами, заключаемые ровно на год или на больший срок, нуждаются в прохождении государственной обязательной регистрации.

По желанию контрагентов сделка может быть удостоверена нотариусом. Обязательного предписания на этот счет закон не содержит.

Если сторонами сделки не соблюдены правила оформления, это влечет за собой ее недействительность.

Форма данного договора может быть как письменной, так и устной. А письменная, в свою очередь, может подлежать регистрации или не нуждаться в таковой.

Нужен ли предварительный договор?

Составление предварительного договора аренды на практике производят не часто, хотя такая возможность предусматривается законодательно

Возможность заключения предварительных договоров предусмотрена законодательством, но на практике их используют нечасто.

По сути, они являются обязательством сторон заключить основной договор в будущем. Обещание это непременно делается в форме, определенной для главного обязательства и должно содержать все существенные условия.

Оформляется предварительное соглашение только письменно, но нотариального заверения или регистрации не требует.

Предварительные договоренности, как правило, нужны тогда, когда объект еще строится или ремонтируется (реконструируется).

В таком состоянии он не может быть передан в аренду сразу.

Документ должен содержать все основные условия основного обязательства, а также указание на срок его заключения. Если сторонами он не определяется, то закон устанавливает его равным году.

Предварительный договор аренды не всегда влечет стопроцентное заключение основного.

Если установленное время прошло, и никто не настаивает на его оформлении, ничего и не происходит. Если одна из сторон настаивает на его заключении, то при отказе контрагента она может решить это вопрос через суд.

Наличие договора, предполагающего оформление основной сделки в будущем, не является обязательным. Однако, для некоторых случаев он выступает определенной гарантией для обеих сторон.

Как правильно составить договор?

Все пункты договора должны прописываться четко и ясно, иметь конкретные формулировки

О форме договора говорилось выше, теперь остановимся на его содержании. Грамотно составленный документ во многом является гарантией отсутствия проблем во время его исполнения.

Формулировки должны быть четкими и ясными, описания конкретными, данные полными.

Из общих положений, присутствующих в любом договоре, необходимо указать:

  • наименование самого договора;
  • дату и место его подписания;
  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет договора.

Даже в самом простом бланке эти моменты должны быть отображены. Из документа должно явствовать кто, где, когда и о чем заключил договор.

Кроме этих условий, обычно указывается на срок его действия

Применительно к аренде, срок является важным моментом, от которого зависит форма сделки. При отсутствии указания на конкретный период (срок), он считается заключенным на неопределенное время.

Важно учитывать, что продолжение использования помещения после истечения указанного срока влечет его продление на тот же период с такими же условиями.

Но допустимо это лишь при отсутствии явного запрета со стороны собственника (арендодателя).

Целесообразно в тексте документа уделить внимание правам и обязанностям сторон

Их детализация позволит четко определить круг возможных полномочий каждой стороны, избежать разногласий и споров в будущем.

В арендных отношениях следует особо прописать право (или его отсутствие) на субаренду.

Кроме того, сторонами решается вопрос об обязанностях по содержанию и ремонту помещения, судьбе произведенных в нем улучшений.

Еще одним пунктом, содержащимся во многих договорах, является раздел об ответственности сторон

Невыполнение пунктов договора влечет ответственность сторон

Как правило, предусматривается ответственность в виде пени (штрафа) за несвоевременную оплату арендных платежей, нарушение правил содержания имущества.

Также часто прописываются условия (форс-мажор), при которых стороны не несут ответственности за нарушение сделки, произошедшее по объективным причинам, под воздействием непреодолимой непредсказуемой силы, стихии.

Во всем, что не урегулировано в документе, следует руководствоваться действующими нормами закона.
Сторонами также могут включаться пункты о расторжении договора, в частности, прекращения обязательства ранее установленного срока.

Так, при его заключении на неопределенное время арендодатель, также как и арендатор в любой момент может отказаться от продолжения сделки, предупредив другую сторону о своем решении за три месяца

Порядок разрешения споров чаще всего содержит указание на необходимое предварительное направление письменной претензии.

Такой порядок предоставит сторонам шанс решить мирно все споры без изматывающих судебных тяжб.

Стоит отметить, что при составлении любого договора его стороны свободны включать в документ различные условия по своему усмотрению.

Главное, чтобы они не противоречили положениям закона. Чем более подробно прописаны все условия сделки, тем меньше потом возникнет проблем.

Обязательные условия договора

Отдельные виды обязательств нуждаются в отражении каких-либо непременных условий. Без их включения договор имеет шанс оказаться недействительным.

Аренда, в том числе нежилых объектов, невозможна без указания на предмет договора и оплату.

Если эти условия не прописаны, то он не будет считаться заключенным, соответственно порождать какие-либо изменения для сторон.

В пункте о предмете договора нужно очень четко прописать, какой объект передается в аренду. Отражаются технические характеристики (площадь, состояние, кадастровый номер), местоположение и иные данные, позволяющие точно его идентифицировать.

Желательно прикладывать к договору техническую и иную документацию на помещение.

Кроме того, для подтверждения факта передачи помещения рекомендуется составлять и подписывать акта приема-передачи. Он содержит сведения о том, какое именно помещение, в каком состоянии фактически было передано арендатору.

При возвращении его после срока окончания аренды также составляется такой акт. Стоит отметить, что он является не менее важным, чем сам договор.

Поскольку при аренде помещение предоставляется в пользование за определенную плату, она также относится к существенным обязательным условиям.

Возмездность договора предполагает указание в нем размера и порядка внесения оплаты. Законом не приводится конкретных требований к данному условию сделки. поэтому решается данный вопрос по согласию между сторонами.

Несвоевременное внесение арендной платы может повлечь штрафные санкции

Сумма оплаты устанавливается арендодателем по своему усмотрению. Однако, как правило, она колеблется в пределах обычно взимаемой в таких обстоятельствах арендной платы.

Законодательством предусмотрена возможность менять размер платы не чаще одного раза в год. Плата за временное пользование объектом недвижимости вносится обычно раз в месяц.

Периоды, а также способы оплаты могут меняться по желанию сторон. По общему правилу арендатор помимо арендных платежей, несет коммунальные расходы за используемой объект.

Таким образом, основными обязательными пунктами выступают условия о предмете сделки и арендной плате. При их отсутствии договор будет считаться не заключенным.

Примерный договор аренды

Обо всех необходимых и дополнительных условиях, обычно включаемых в текст договора, было сказано выше. Теперь поговорим о структуре самого документа.

Она не устанавливается законом, поскольку действует принцип свободы договора. В деловой практике сложились определенные типовые шаблоны для разных видов сделок.

Стандартный договор начинается с указания на его название, время и дату подписания (шапка документа). Далее следуют указание на лиц, заключающих сделку.

Последующее содержание документа выглядит примерно так:

  • предмет сделки
  • порядок передачи объекта недвижимости
  • общие и специальные права, обязанности лиц
  • размер (порядок) арендной платы
  • срок аренды
  • расторжение, изменение договора
  • ответственность обеих сторон
  • порядок решения разногласий и споров
  • прочие дополнительные условия
  • реквизиты сторон (адреса. ИНН, контакты и другие данные).

Не запрещается включать в текст документа дополнительные пункты и условия, позволяющие более детально описать сделку.

К примеру, не помешает урегулирование проблемы содержания, текущих ремонтных работ, улучшений помещения.

Они также вправе исключить ряд пунктов, кроме существенных для данного вида сделок.

Поскольку аренда нежилых объектов недвижимости заключается, как правило, для целей осуществления предпринимательской деятельности, нужно отнестись к его составлению серьезно.

Грамотный документ снизит риск нежелательных негативных последствий от нарушений сделки.

Советы юриста по написанию договора нежилого помещения, важные подробности и мелочи, которые нельзя оставлять без внимания, смотрим видео:

06 Сен 2016      Мария Суханова         198      

Источник: http://PravoZhil.com/arenda/nezhiloe/primer-dogovora-arendy-nezhilogo.html

Договор аренды нежилого помещения в 2018 – образец, составление, срок действия, приложение

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Аренда нежилых помещений – это распространенный тип правоотношений в современном мире.

Специализированные площади необходимы, в большинстве своем, для юридических лиц – ведь именно в их ведении находятся различные магазины, склады, товарные и промышленные комплексы.

И если собственных активов недостаточно, чтобы приобрести помещение в собственность, единственным выходом остается аренда.

Общие положения об аренде приведены в Главе 34 ГК РФ (далее – Кодекс). Нормы статей указанной Главы применимы как для аренды квартир, сдаваемых физическими лицами, так и при аренде помещений, находящихся в составе многоквартирных домов (например, магазины на первых этажах).

Нормативные положения Главы 34 Кодекса действуют в отношении любых сторон сделки – как физических, так и юридических лиц, с некоторыми особенностями.

Так, к примеру, ч. 1 ст. 609 Кодекса гласит, что договор аренды подлежит обязательному заключению только в письменном виде, если:

хотя бы один из контрагентов юридическое лицо
либо же срок арендного контракта 12 месяцев или более

В остальном для физических и юридических лиц не делается особых исключений – как те, так и другие, имеют примерно идентичный перечень прав и обязательств.

Если нежилое помещение является отдельно стоящим объектом, то, дополнительно к нормам Параграфа 1 Главы 34, применяются положения Параграфа 4 той же Главы. Так, ч. 1 ст. 651 Кодекса устанавливает, что договор аренды зданий или сооружений заключается только в письменной форме (при этом неважно, являются ли сторонами только физические лица или один из контрагентов – юридическое лицо).

Здесь же сказано и про необходимость госрегистрации договора:

аренда менее 1 года регистрировать не нужно
аренда более 1 года договор подлежит госрегистрации

Составление договора аренды нежилого помещения и его образец

Итак, если арендуется нежилое помещение, не входящее в состав многоквартирного дома (отдельно стоящее), то арендный контракт заключается обязательно письменно.

Если же арендуется не отдельно стоящее помещение, то можно заключить устную сделку, если оба контрагента – физические лица, либо же срок аренды менее 1 года.

Таким образом, в большинстве случаев форма договора аренды – письменная.

В положениях Главы 34 Кодекса не сказано о необходимости нотариального удостоверения соглашения. Это значит, что сторонам нет нужды тратить деньги на услуги нотариуса (хотя и прямого запрета на свидетельствование у нотариуса в законе нет).

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа. Стороны могут сделать столько экземпляров договора, сколько они посчитают нужным.

По сложившимся обычаям, составляется две или три копии договора:

 одна копия для арендатора
 вторая для арендодателя
 третья для органов Росреестра или, если договор не подлежит госрегистрации, на случай возникновения споров и разногласий – ;

В Главе 34 Кодекса не указано, какие существенные условия должны содержаться в договоре. Значит, при составлении документа, сторонам необходимо ориентироваться на общие положения Кодекса в отношении заключения договоров.

Так, в силу ч. 1 ст. 432 Кодекса, договор считается заключенным, если:

  • он заключен в надлежащей форме;
  • контрагенты достигли согласия по всем существенным условиям.

Существенными признаются условия:

  • о предмете контракта;
  • условия, которые указаны в законе как существенные для договоров такого формата;
  • условия, касаемо которых по заявлению одного из контрагентов должно быть достигнуто согласие.

Таким образом, можно выделить следующие разделы и условия, которые должны присутствовать в арендном соглашении:

Нужно указать, кто является арендатором, а кто – арендодателем. При этом для физических лиц существенным является указание ФИО, паспортных данных и места регистрации, для юридических – организационно-правовой формы, юр. адреса и реквизитов (ИНН, КПП, ОГРНИП и др.).

  1. Предмет договора – нежилое помещение с указанием идентифицирующих признаков – места нахождения, площади, этажа и других технических характеристик. Если объект не указан, в силу ч. 3 ст. 607 Кодекса контракт признается недействительным.
  2. Срок аренды.

В силу ст. 610 Кодекса, аренда может быть бессрочной и с определенным сроком. Если срок не указан, считается, что аренда бессрочная.

  1. Условия о передаче имущества – в каком состоянии передается, какие сопутствующие документы предоставляются, ответственность в случае предоставления имущества ненадлежащего качества и др.
  2. Наличие или отсутствие обременений третьих лиц на передаваемый в аренду объект.
  3. Порядок пользования имуществом.
  4. Размер и сроки внесения арендных платежей.

На основании ч. 1 ст. 614 Кодекса, размер платы определяется по соглашению контрагентов. Если условие об арендной плате отсутствует, считается, что действуют условия и порядок внесения платежей, характерные при аренде идентичного имущества и при сравнимых обстоятельствах.

  1. Условия о возможности выкупа арендатором имущества по окончании срока аренды, если арендатор полностью уплатит покупную цену (в таком случае, в соглашении нужно указать эту покупную цену).

С образцом арендного договора можно ознакомиться по этой ссылке.

Порядок заключения

Порядок заключения арендного контракта:

  • потенциальный арендатор осуществляет поиск подходящего по размерам и иным параметрам нежилого помещения, просматривая объявления в газетах, журналах или местных СМИ;
  • стороны созваниваются и обговаривают место и время для осмотра помещения;
  • происходит предварительное обсуждение условий предстоящей сделки;
  • если сторон все устраивает, происходит формирование бланка договора (можно скачать наш образец и добавить в него собственные условия, либо же составить документ самостоятельно “с нуля”);
  • если договор требует госрегистрации (срок аренды больше 12 месяцев), стороны посещают территориальное подразделение Росреестра для регистрации сделки;
  • после госрегистрации любая из сторон может запросить в Регпалате выписку из ЕГРП, удостоверяющую нахождение имущества у арендатора на правах аренды;
  • при необходимости, после окончания срока действия соглашения, стороны могут продлить договор, при этом у текущего арендатора есть преимущественное право аренды (ст. 621 Кодекса).

Какие требуются документы

Для госрегистрации договора в Росреестр нужно предоставить:

  • совместное заявление сторон;
  • документы, подтверждающие наличие права у арендодателя сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности);
  • документ-основание возникновения права (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследственные права);
  • общегражданские паспорта сторон;
  • 1 экземпляр арендного контракта.

Контрагенты при заключении арендного договора вправе требовать друг у друга любые документы для проверки корректности вносимых в договор сведений и для исключения возможности признания сделки недействительной.

Срок действия

Параграфом 4 Главы 34 не установлено отдельных положений касаемо сроков аренды зданий или сооружений.

Таким образом, если осуществляется аренда отдельно стоящих помещений, сроки регламентируются ст. 610 Кодекса – так же, как и в отношении аренды жилых квартир или нежилых не отдельно стоящих помещений.

Ч. 1 ст. 610 Кодекса устанавливает – арендный договор действует в течение срока, указанного в нем. То есть, по общему правилу, стороны могут самостоятельно решить – на какой срок сдается помещение.

Если же такой срок в договоре не указан, считается что аренда – бессрочная, то есть действует до тех пор, пока одна из сторон не решит прекратить отношения.

Расторгнуть бессрочный договор может любая из сторон, письменно уведомив контрагента как минимум за 3 месяца до фактического расторжения.

Норма диспозитивная, то есть в соглашении может быть указан другой срок (как меньший, так и больший) для уведомления о расторжении.

Максимальный срок

Ч. 3 ст. 610 Кодекса гласит, что в отношении аренды конкретных видов помещений могут устанавливаться предельные сроки. Это значит, что вне зависимости от того, какой срок указан в договоре, он будет действовать лишь в течение этого предельного срока.

Однако в отношении нежилых помещений (как отдельно, так и не отдельно стоящих) Кодексом не установлено предельных сроков. Это значит, что стороны могут заключить контракт на любой срок.

Приложение к договору и его образец

Приложения к договору – это отдельные документы, которые регламентируют дополнительные условия использования имущества. Приложения могут быть любыми, при этом в тексте основного договора на них должны быть сделаны отсылки.

Приведем некоторые примеры, о чем могут быть приложения:

  • план с экспликацией передаваемого в аренду помещения;
  • подробный расчет арендной платы с обоснованием, за что берется та или иная сумма;
  • подробные правила пользования нежилым помещением (что разрешено, что запрещено и др.).

Скачать все образцы документов можно ниже:

  • договор аренды с приложениями;
  • приложение 1;
  • приложение 2;
  • приложение 3.

Особенности договора аренды с оборудованием и его образец

Если производственное помещение сдается совместно с находящимся в нем оборудованием, то перечень и состояние такого оборудования необходимо указать отдельным разделом либо в самом договоре, либо в приложении.

Удобнее всего, конечно, сделать отдельное приложение и записать туда перечень всего оборудования, обязательно указав на имеющиеся недостатки, а в самом договоре сделать отсылку к приложению.

Скачать образец арендного договора с оборудованием можно здесь.

На что обратить внимание

При заключении договора следует обратить внимание на важные нюансы:

  • в соглашении может быть предусмотрено условие о выкупе имущества арендатором после внесения полной покупной цены – если такое условие отсутствует, оно может быть установлено дополнительным соглашением;
  • арендодатель вправе повышать размер арендных платежей не чаще 1 раза в год – условие, противоречащее этому, ничтожно;
  • в общем случае арендодатель ответственен за проведение капитального ремонта имущества, а арендатор – за проведение текущего, однако условиями договора может быть установлен и иной порядок;
  • после прекращения арендного договора арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено согласно условиям договора.

Итак, арендное соглашение – это основной документ, который удостоверяет правоотношения сторон.

В большинстве случаев, заключается письменно и регистрируется в Росреестре (исключение – срок аренды менее 1 года). Срок может быть любым, и, если он не указан в договоре, считается, что аренда бессрочная.

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение, рассказывается тут.

Продление договора аренды нежилого помещения описывается в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Договор аренды нежилого помещения: особенности и юридические тонкости

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

  1. Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
  2. Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
  3. Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
  4. Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
  5. Для юридических – полный пакет учредительных документов.
  6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  7. Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.

Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.

При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.

В тексте документа необходимо отразить:

  • юридический статус сторон;
  • вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
  • период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
  • возможность изменения суммы арендной платы;
  • способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
  • необходимость в получении гарантийного платежа;
  • права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
  • траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
  • права третьей стороны;
  • страховка;
  • ограничение на использование имущества;
  • наличие некачественного имущества;
  • ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
  • и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

  • необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
  • документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
  • если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

  • входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
  • выкупная стоимость фиксирована ли нет;
  • индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

Источник: http://FinansKrug.ru/pravo/arenda-nejilogo-pomescheniya.html

Шаблон договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Юридическое лицо вправе использовать арендованное лишь для проживания там физических лиц.

Прежде всего, стоит отметить относительно предмета жилого помещения в между юридическими лицами:

— в аренду может быть сдано любое жилое помещение, которое пригодно для проживания (квартира, дом, комната, изолированная комната и др.);

и условия договора аренды жилого помещения с юр.лицом

Правила, которые необходимы при заключении аренды помещения между юр.лицами:

— Типовой договор аренды жилого с юридическим лицом оформляется письменно;

— Арендатор, согласно условиям договора об аренде жилого помещения с юр.лицом и законодательства РФ, обязуется использовать недвижимость лишь для проживания, при этом обеспечивая сохранность жилья и содержать его в порядке;

Взаимная ответственность сторон по договору аренды жилого помещения между юридическим лицами

— Юридическое лицо, которое арендует жилое помещение, полностью отвечает за проживающих в данном помещении граждан, их действия или бездействия, если иное не определено договором;

Важным условием является оплата помещения. Размер арендной платы и способ ее внесения также согласуются сторонами в письменном виде в тексте условий договора.

Обратите внимание на разновидности аренды, которые уже настроены под различные ситуации — остается только заполнить:

Расскажите о конструкторе документов — поделитесь ссылкой

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

В этом случае важно иметь в виду, что арендодателю необходимо будет рассчитать и уплатить налог в зависимости от системы налогообложения. Государственная пошлина в данном случае составит 15 000 рублей. Также документ могут заключать индивидуальные предприниматели .

Процедура его подписания не имеет принципиальных отличий. О том, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке, читайте в этой статье.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Не менее, чем за три месяца.

Когда договор заключается больше, чем на 12 месяцев – государственная регистрация становится обязательной.

Только после окончания этой процедуры сделку можно признать официально состоявшейся.

Но есть ситуации, когда можно обойтись без регистрации: При автоматическом продлении после завершения первого срока. При возобновлении сделки после предыдущего отказа.

1.2. Арендатор намеревается использовать данные помещения с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: _____________________________________________.

1.3. Имущество является собственностью Арендодателя на основании __________________________________________________________.

1.4. Арендодатель гарантирует, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц. 2.ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН

3.10.

Сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендуемых помещений не позднее чем за две недели до предполагаемого освобождения. Помещения сдаются Арендодателю по акту приемки-передачи (Приложение №1).

3.11. Не сдавать помещения в субаренду без письменного разрешения Арендодателя. 3.12. Нести материальную ответственность за ущерб, причиненный Арендодателю при авариях внутри арендуемых помещений, если вышеуказанное произошло по вине Арендатора, в размере фактически понесенных расходов Арендодателя.

4.

Юрист ООО ПРОФИТ ДИАЛОГ ©

Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Советская, д. 9

2.2 Арендная плата вносится Арендатором безналичным способом на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее __ числа.

2.3 Изменение п.2.1 и п.2.2 настоящего осуществляется по соглашению сторон в письменном виде, путём подписания дополнительного соглашения, которое прилагается к Договору. 2.4 Затраты на содержание здания и инженерных сетей возмещаются Арендатором пропорционально площади Предмета Договора и не входят в размер арендной платы, установленной п.

Договор аренды недвижимости между юридическими лицами

Гражданский Кодекс устанавливает возможность в одностороннем порядке потребовать расторжения договора.

Регулирует это статья 619 ГК РФ, юридическое лицо может обратиться в арбитражный суд. Когда это уместно? Со стороны арендодателя: Арендатор может требовать досрочного расторжения договора, если: Статья 450 ГК РФ подразумевает наличие и других пунктов, позволяющих потребовать досрочное расторжение.

Источник: http://yuridicheskayakonsulitatsiya.ru/shablon-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeschenija-mezhdu-juridicheskimi-licami-28149/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.