+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Определение и применение метода дисконтирования денежных потоков

Содержание

Как рассчитать дисконтированный денежный поток

Определение и применение метода дисконтирования денежных потоков

В основу метода дисконтирования положен экономический закон, отражающий суть метода и описывающий убывающую стоимость денег. Согласно этому закону, с течением времени деньги постепенно обесцениваются (теряют свою стоимость) по сравнению с их текущей стоимостью. Со стоимостью денег могут происходить и другие изменения.

Чтобы в вычислениях (например, при расчётах потенциальной экономической эффективности инвестирования) учесть процесс такого изменения, нужно принять за точку отсчёта текущий момент оценки, а затем размер будущих денежных потоков (приток и отток средств) привести к настоящему моменту, определив величину изменения стоимости денег.

Дисконтирование денежных потоков (Discounted Cash Flow) как раз и представляет собой вычисление, которое позволяет это осуществить с помощью коэффициента дисконтирования. Как рассчитать дисконтированный денежный поток будет показано в статье.

Значение показателя DCF

Английское словосочетание Discounted Cash Flow, означающее дисконтирование денежных потоков, обычно представлено в формулах в виде аббревиатуры DCF или, в русском варианте, – ДДП.

Инвестор, принимающий решение о наиболее выгодных вложениях, использует этот результат в целом ряде других методов, представляющих доходный подход, для более точного прогнозирования будущей ситуации и выбора экономической и финансовой стратегий. Среди них:

  • NPV – метод чистого дисконтированного дохода (ЧДД). Формула его расчёта, похожая на формулу DCF, отличается тем, что в NPV включены ещё и первоначальные инвестиционные затраты.
  • IRR – внутренняя норма прибыли.
  • NUS – эквивалент ежегодной ренты.
  • PI – индекс прибыльности.
  • NFV – чистая будущая стоимость.
  • NRR – чистая норма доходности.
  • DPP – дисконтированный срок окупаемости.

Так, например, введение параметра DCF в формулы расчётов срока окупаемости (DPP) делают результаты вычислений практически более достоверными, поскольку именно изменение стоимости денег во времени позволяет оценить общие перспективы проекта в движении. Благодаря учёту фактора движения в оценке эффективности инвестиционных проектов такие методы ещё принято называть динамическими.

Методы дисконтирования включены как составляющие в доходный подход, и в этом качестве помогают вычислить общую цену бизнеса и его потенциал.

Даже при нестабильности финансовых потоков метод дисконтированных денежных потоков оправданно применим, поскольку демонстрирует высокую точность.

Для повышения точности расчёт проводят с учётом специфических характеристик и способов поступления денежных средств.

Однако метод дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow Method) имеет и недостатки. Среди основных, чаще всего, называют два:

  • Изменение экономической, политической, социальной среды влияет на ставку дисконтирования, но спрогнозировать изменения этой ставки на сколько-нибудь продолжительный период всегда довольно сложно.
  • Так же сложно спрогнозировать изменение размеров будущих денежных потоков с учетом всех внешних и внутренних обстоятельств.

Тем не менее, метод активно применяется, если есть вероятность того, что прибыльность будущих финансовых потоков начнёт отличаться от прибыльности в настоящий момент, если потоки зависят от сезонности, если строительный проект находится на стадии реализации, и в ряде других случаев. Для того чтобы привести к текущему моменту чистый денежный поток (ЧДП) используют коэффициент дисконтирования.

Формула дисконтированного денежного потока

Коэффициент необходим для приведения потенциальной доходности к текущей стоимости. Для этого значение коэффициента перемножается на значение потоков. Сам же коэффициент рассчитывается по следующей формуле, где литерой «r» обозначена ставка дисконта (её ещё называют «норма дохода»), а литерой «i» в значении степени – временной период.

Далее можно рассчитать непосредственно DCF – дисконтированный денежный поток по формуле:

где, помимо предыдущих обозначений, «CF» – означает денежные потоки во временные периоды «i», а «n» – число периодов, в которых поступают финансовые потоки.

Под денежными потоками – Cash Flow (CF) в оценочной практике понимают:

  • облагаемую налогом прибыль,
  • чистый операционный доход,
  • чистый поток «нала» (исключая затраты на реконструкцию объекта, на эксплуатацию и земельный налог).

Алгоритм расчёта предполагает прохождение нескольких этапов, включающих анализ дисконтированного денежного потока.

  1. Определение периода для прогнозирования. Как правило, прогнозируется предсказуемый отрезок времени со стабильными темпами роста экономики. В государствах с хорошо развитой рыночной экономикой он составляет 5-10 лет. В отечественной практике традиционно рассматривается период в 3-5 лет.
  2. Прогнозирование входящих и выходящих денежных платежей. Это делается с помощью ретроспективного анализа на основе финансовой отчётности (если есть), изучения состояния отрасли, рыночных характеристик и т.д.
  3. Расчёт ставки дисконтирования.
  4. Расчёт денежного потока по каждому периоду времени.
  5. Приведение полученных потоков к первоначальному периоду путём умножения их на показатель коэффициента дисконтирования.
  6. Определение суммарного значения – этап, на котором высчитывается суммарный накопленный дисконтированный денежный поток.

Ключевым параметром в формуле становится величина ставки. Она определяет норму прибыли, которую следует ожидать инвестору, вкладывающему деньги в проект. Величина ставки зависит от целого ряда факторов:

  • средневзвешенной стоимости капитала,
  • инфляционной составляющей,
  • дополнительной нормы прибыли за риск,
  • доходности по безрисковым активам,
  • процентов по банковским вкладам,
  • ставки рефинансирования и др.

Для её оценки в инвестиционном анализе существует несколько методов. Наиболее популярные методы расчета ставки дисконтирования приведены ниже.

Ставка дисконтирования

Методы определения ставки дисконтирования отличаются различными подходами, каждый из которых характеризуется специфическими достоинствами и недостатками.

  • CAPM-модель оценки капитальных активов, введённая в 70-х годах У. Шарпом для определения доходности акций. Сильной стороной модели считается учёт связи рыночного риска и доходности акции. В первоначальной модели этот фактор был единственным учётным. Во внимание не принимались трансакционные затраты, непрозрачность фондового рынка, налоги и другие факторы. Позднее, для увеличения точности, Ю.Фама и К. Френч применили дополнительные параметры.
  • Модель Гордона. Её другое название – модель дивидендов постоянного роста. «Минус» метода в том, что он применим лишь в том случае, если компания имеет обыкновенные акции с постоянными дивидендными выплатами, а «плюс» в относительной простоте расчёта.
  • Модель WACC – средневзвешенной стоимости капитала. Один из самых популярных методов для демонстрации нормы дохода, которую нужно выплатить за инвестиционную часть капитала. Экономический смысл метода – в вычислении минимально допустимой величины рентабельности (уровня прибыльности). Этот результат можно применить к оценке вложений в уже существующий проект.
  • Метод оценки рисковых премий. В методе используются дополнительные критерии риска, не предусмотренные другими моделями. Однако эта оценка субъективна, что относится к недостаткам метода.
  • Метод экспертной оценки. Среди достоинств – возможность учитывать нестандартные факторы риска и тонкая индивидуальная настройка анализа. В числе недостатков – субъективное восприятие ситуации. Эксперт оценивает мезо- макро и микрофакторы, которые, по его мнению, повлияют на нормы прибыли. Для каждого проекта будет свой специфический набор значимых рисков.

Есть целый ряд других простых и сложных методов, но в следующем ниже примере ставка дисконтирования будет рассчитываться для наглядности и прозрачности основной формулы как сумма «безрисковой ставки» и «премии за риск».

Первая составляющая уравнения – безрисковая ставка – в примере расчёта равна 15% – ключевой ставке Центрального банка РФ. Это часть доходности по безрисковому активу.

Вторая составляющая – премия за риск – устанавливается экспертным путём в размере 8% на основе условной оценки производственных, инновационных, социальных, технологических и других рисков. Это – норма прибыли на существующие риски. В сумме ставку дисконтирования будем считать равной 23%.

Пример расчёта

Наш пример расчета будет соответствовать отечественной традиции выбора периода прогнозирования в диапазоне от 3-5 лет. Возьмём средний показатель в 4 года для условного проекта со ставкой дисконтирования 23%.

  1. Выпишем для каждого года прогнозируемую сумму дохода в рублях (CI) и сумму денежного расхода (CO). Здесь мы выбираем для анализа годовой интервал и будем высчитывать дисконтирование денежных потоков сначала за каждый отдельный год, а затем – приведенный поток в сумме за все 4 года. Прогнозируемый расход будет стабильным, а доход – меняться по годам.
    • Первый год: + 95 тыс. и -30 тыс.
    • Второй год: + 47 тыс. и -30 тыс.
    • Третий год: + 54 тыс. и -30 тыс.
    • Четвёртый год: + 41 тыс. и -30 тыс.
  2. Высчитываем для каждого года разницу между доходом и расходом. Получится, что суммы таких разниц для 1-4 периодов составят 65, 17, 24 и 11 тысяч рублей соответственно.
  3. Приводим финансовые потоки к первоначальному периоду. Используем для вычисления коэффициенты 1/(1+0,23)i , которые дисконтируют каждый поток. Здесь на месте делимого будет разница между доходами и расходами для каждого года, которую мы посчитали на предыдущем этапе. На месте делителя – коэффициент, а котором значение 0,23 – это ставка дисконтирования в 23%, а «i» в степени соответствует числу года, для которого мы производим подсчёт.
    • 65000/(1+0,23) = 52845
    • 17000/(1+0,23)2 = 11237
    • 24000/(1+0,23)3 = 12897
    • 11000/(1+0,23)4 = 4806 (*Результаты записаны в рублях с округлением до целых чисел).
  4. Полученные суммы мы складываем между собой, что даёт DCF = 81785 рублей.

Поскольку показатель в итоге имеет положительное значение, можно говорить о дальнейшем анализе перспектив проекта. Инвестиционный анализ требует использовать метод дисконтированных денежных потоков и сопоставление итоговых значений по нескольким альтернативным проектам, чтобы можно было ранжировать их по привлекательности.

Отзывы, комментарии и обсуждения

Источник: https://finswin.com/projects/ekonomika/diskontirovanie-denezhnyh-potokov.html

Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков

Определение и применение метода дисконтирования денежных потоков

Существует несколько подходов к оценке доходности действующегопредприятия. Одним из них является метод, основанный на дисконтированииденежного потока.

Актуальность этого подходаобусловлена тем, что управление денежным потоком играет огромную роль для всех сторон,заинтересованных в эффективной деятельности компании, позволяетуправлять стоимостью действующего бизнеса и позволяет повыситьфинансовую гибкость компании.

Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести приход и расход денежных средств сучетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторскойзадолженности, изменения в структуре собственных оборотных средствкомпании.

Эмпирические сведения говорят о наличии стабильной связи междудисконтируемым денежным потоком и рыночной ценою компании, нобухгалтерские прибыли плохо корреспондируются с рыночной стоимостью,ведь есть не во всех вариантах бухгалтерская прибыль считаетсяхарактеризующим фактором цены компании.

Расчет цены компании при использовании предоставленногоспособа осуществляется следующим манером: анализируются и прогнозируются валовые доходы, затраты и вложения, рассчитываютсяденежные потоки для каждого отчетного года, определяется ставкадисконта, делается дисконтирование полученных денежных потоков,рассчитывается остаточная стоимость (способом чистых активов, споддержкой определения ликвидационной цены активов либо на базе моделиГордона), суммируются текущие стоимости предстоящих денежных потоков иостаточная стоимость, осуществляется корректировка и проверкаполученных итогов.

Расчет стоимости предприятия

Расчет можно выполнить на основе двух видов денежных потоков: для собственного иинвестированного (бездолгового) капитала.

В случае расчета денежного потока для собственногокапитала принимается во внимание ценность полученной информации для управляющегокомпанией, т.к. учитывается потребность предприятия в дополнительномпривлечении финансовых средств.

Бездолговой денежный поток на практике используетсяинвесторами в целях финансирования сделки слияния, поглощения илипокупки компании с помощью привлечения новых заемных денежныхсредств.

Денежныйпоток для собственного капитала рассчитывается как: Чистаяприбыль за период n + Износ (амортизационные отчисления за период n) – Капиталовложения запериод n + (-) изменение долгосрочной задолженности за период n(прирост или уменьшение) – прирост собственных оборотных средств.

Бездолговой денежный поток оценивается по аналогичной формуле,но в ней будут отсутствовать прирост и уменьшение долгосрочнойзадолженности, причем, величина бездолгового денежного потокаувеличивается на величину процентных выплат, скорректированных наставку налогообложения.

Нужно подметить, что мониторинг денежных потоковосуществляется из расчета обозримых 5 лет. В взаимосвязи с тем, будтовозможность отклонения от прогноза достаточно велика, составляетсяспектр прогнозов – пессимистичный, наиболее вероятный иоптимистичный. Любому прогнозу придается определенный вес ирассчитывается средневзвешенная прибыльность.

Как для собственного, таки для заемного капитала денежный поток имеет возможность бытьноминальным (в ценах текущего периода) либо реальным (ценыкорректируются с учетом инфляции).

Дисконтирование денежного потокаосуществляется на конец, и на середину года, нужно подметить, чтопредпочтительнее использовать дисконтирование на середину года дляизвлечения более четких результатов.

Oпределение ставки дисконтирования

При определении ставкидисконтирования следует учитывать, то что она рассматривается как нижний предельный уровень доходностивложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своихсредств в данную компанию, учитывая, что имеются альтернативныевложения, предполагающие получение дохода с той или иной степеньюриска. В данном случае под риском понимается вероятность несоответствияожидаемых результатов от вложений фактически полученным результатам, атак же вероятность потери собственности вследствие банкротствапредприятия, политических и других чрезвычайных событий.Соответственно, чем выше риск, тем выше ставка дисконта.

«Ставка дисконта» поопределению Американского общества оценщиков это коэффициент,используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемойили выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка дисконтаиспользуется для определения суммы, которую заплатил бы инвесторсегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущемпоступлений.

Для расчета ставки дисконта используется несколько методик,наиболее предпочтительными из которых являются: модельоценки капитальных активов CAPM и модель суммирования. При расчетеставки дисконта для бездолгового денежного потока используется модельсредневзвешенной стоимости капитала.

1. МодельCAPM основана на том, что инвестору необходимдополнительный доход, превышающий возможный доход от полностьюзастрахованных от риска ценных бумаг, таких как правительственныеоблигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору заинвестиции в рисковые активы.

Модель служит для определения необходимойнормы дохода на основании трех компонентов: номинальнойбезрисковой ставки, средней доходности не ссудных операций в экономикеи коэффициент, измеряющий систематические риски (b) (примерамисистематических рисков могут служить появление излишнего числаконкурирующих объектов, введение и действие каких либо ограничений ит.п.)).

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоватьсякак среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так ироссийскими. Для повышения точности расчета, безрисковую составляющуюставки дисконта можно определять, исходя из котировок отечественныхгосударственных ценных бумаг и исходя из среднеевропейских данных.

Вслучае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставкеприбавляется премия за риск инвестирования в данную страну, такназываемый страновой риск.

Российские показатели берутся исходя изсредневзвешенной доходности ставки банков высшей категории надежности,и используются тогда, когда потенциальный инвестор имеет возможностьальтернативного вложения исключительно на территории России.

Расчет коэффициента (b)осуществляется исходя из амплитуды изменения цен на акции данной компании по сравнению с изменениями ценна фондовом рынке в целом.

Инвестиции в компанию, курс акций которойотличается высокой изменчивостью, являются более рискованными,поскольку курс акций данной компании может быстро упасть.

Соответственно, если коэффициент b>1, можно говорить оповышенной рискованности инвестиций в данное предприятие, еслиb

Источник: http://afdanalyse.ru/news/metod_diskontirovanija_denezhnykh_potokov/2010-04-01-58

Дисконтирование денежных потоков (DCF). Формула. Расчет в Excel

Определение и применение метода дисконтирования денежных потоков

В статье подробно расскажем про дисконтирование денежных потоков, формулу расчета и анализа в Excel.

Дисконтирование денежных потоков. Определение

Дисконтирование денежных потоков (англ. Discounted cash flow, DCF, дисконтированная стоимость) – это приведение стоимости будущих (ожидаемых) денежных платежей к текущему моменту времени.

Дисконтирование денежных потоков основывается на важном экономическом законе убывающей стоимости денег.

Другими словами, со временем деньги теряют свою стоимость по сравнению с текущей, поэтому необходимо за точку отсчета взять текущий момент оценки и все будущие денежные поступления (прибыли/убытки) привести к настоящему времени. Для этих целей используют коэффициент дисконтирования.

Как рассчитать коэффициент дисконтирования?

★ Инвестиционная оценка в Excel. Расчет NPV, IRR, DPP, PI за 5 минут

Коэффициент дисконтирования используется для приведения будущих доходов к текущей стоимости за счет перемножения коэффициента дисконтирования и потоков платежей. Ниже показана формула расчета коэффициента дисконтирования:

где: r – ставка дисконтирования, i  – номер временного периода.

Дисконтирование денежных потоков. Формула расчета

где:

DCF (Discounted cash flow) – дисконтированный денежный поток;

CF (Cash Flow) – денежный поток в период времени I;

r – ставка дисконтирования (норма дохода);

n – количество временных периодов, по которым появляются денежные потоки.

Ключевым элементов в формуле дисконтирования денежных потоков является ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования показывает, какую норму прибыли следует ожидать инвестору при вложении в тот или иной инвестиционный проект.

Ставка дисконтирования использует множество факторов, которые зависят от объекта оценки, и может в себя включать: инфляционную составляющую, доходность по безрисковым активам, дополнительную норму прибыли за риск, ставку рефинансирования, средневзвешенную стоимость капитала, процент по банковским вкладам и т.д.

Расчет нормы дохода (r) для дисконтирования денежных потоков

Существует достаточно много различных способов и методов оценки ставки дисконтирования (нормы дохода) в инвестиционном анализе. Рассмотрим более подробно достоинства и недостатки некоторых методов расчета нормы доходности. Данный анализ представлен в таблице ниже.

Методы оценки ставки дисконтированияДостоинстваНедостатки
Модели CAPMВозможность учета рыночного рискаОднофакторность, необходимость наличия обыкновенных акций на фондовом рынке
Модель ГордонаПростота расчетаНеобходимость наличия обыкновенных акций и постоянных дивидендных выплат
Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC)Учет нормы дохода как собственного, так и заемного капиталаСложность оценки доходности собственного капитала
Модель ROA, ROE, ROCE, ROACEВозможность учета рентабельности капиталов проектаНе учет дополнительных макро, микро факторов риска
Метод E/PУчет рыночного риска проектаНаличие котировок на фондовом рынке
Метод оценки премий на рискИспользование дополнительных критериев риска в оценке ставки дисконтированияСубъективность оценки премии за риск
Метод оценки на основе экспертных заключенийВозможность учесть слабоформализуемые факторы риска проектаСубъективность экспертной оценки

Вы можете более подробно узнать про подходы в расчете ставки дисконтирования в статье «Ставка дисконтирования.10 современных методов оценки».

Пример расчета дисконтированного денежного потока в Excel

Для того чтобы рассчитать дисконтированные денежные потоки необходимо по выбранному временному периоду (в нашем случае годовые интервалы) расписать подробно все ожидаемые положительные и отрицательные денежные платежи (CI – Cash Inflow, CO – Cash Outflow). За денежные потоки в оценочной практике берут следующие платежи:

  • Чистый операционный доход;
  • Чистый поток наличности за исключением затрат на эксплуатацию, земельного налога и реконструирования объекта;
  • Облагаемая налогом прибыль.

В отечественной практике, как правило, используют период 3-5 лет, в иностранной практике период оценки составляет 5-10 лет. Введенные данные являются базой для дальнейшего расчета. На рисунке ниже показан пример ввода первоначальных данных в Excel.

Дисконтированный денежный поток (DCF) расчет в Excel

На следующем этапе рассчитывается денежный поток по каждому из временных периодов (колонка D). Одной из ключевых задач оценки денежных потоков является расчет ставки дисконтирования, в нашем случае она составляет 25%. И была получена по следующей формуле:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск

За безрисковую ставку была взята ключевая ставка ЦБ РФ. Ключевая ставка ЦБ РФ на настоящий момент составляет 15% и премия за риски (производственные, технологические, инновационные и др.) была рассчитана экспертно на уровне 10%. Ключевая ставка отражает доходность по безрисковому активу, а премия за риск показывает дополнительную норму прибыли на существующие риски проекта.

Более подробно узнать про расчет безрисковой ставки можно в следующей статье: «Безрисковая ставка доходности. 5 современных методов расчета»

После необходимо привести полученные денежные потоки к первоначальному периоду, то есть умножить их на коэффициент дисконтирования. В результате сумма всех дисконтированных денежных потоков даст дисконтированную стоимость инвестиционного объекта. Формулы расчета будут следующие:

Денежный поток (CF) = B6-C6

Дисконтированный денежный поток (DCF) = D6/(1+$C$3)A6

Суммарный дисконтированный денежный поток (DCF) = СУММ(E6:E14)

Дисконтирование денежных потоков, пример оценки в Excel

В результате расчета мы получили дисконтированную стоимость всех денежных потоков (DCF) равную 150 981 руб. Данный денежный поток имеет положительное значение, это свидетельствует о возможности дальнейшего анализа.

При проведении инвестиционного анализа необходимо сопоставить итоговые значения дисконтированного денежного потока по различным альтернативным проектам, это позволит проранжировать их по степени привлекательности и эффективности в создании стоимости.

Методы инвестиционного анализа, использующие дисконтированные денежные потоки

Следует заметить, что дисконтированный денежный поток (DCF) в своей формуле расчета сильно походит на чистый дисконтированный доход (NPV). Главное отличие заключается во включении первоначальных инвестиционных затрат в формулу NPV.

Дисконтированный денежный поток (DCF) используется во многих методах оценки эффективности инвестиционных проектов. Из-за того, что данные методы используют дисконтирование денежных потоков, их называют динамическими.

  • Динамические методы оценки инвестиционных проектов
    • Чистый дисконтированный доход (NPV, Net Present Value)
    • Внутренняя норма прибыли (IRR, Internal Rate of Return)
    • Индекс прибыльности (PI, Profitability index)
    • Эквивалент ежегодной ренты (NUS, Net Uniform Series)
    • Чистая норма доходности (NRR, Net Rate of Return)
    • Чистая будущая стоимость (NFV, Net Future Value)
    • Дисконтированный срок окупаемости (DPP, Discounted Payback Period)

Более подробно узнать про методы расчета эффективности инвестиционных проектов вы можете в статье «6 методов оценки эффективности инвестиций в Excel. Пример расчета NPV, PP, DPP, IRR, ARR, PI».

Помимо только дисконтирования денежных потоков существую более сложные методы, которые в дополнение учитывают реинвестирование денежных платежей.

  • Модифицированная чистая норма рентабельности (MNPV, Modified Net Rate of Return)
  • Модифицированная норма прибыли (MIRR, Modified Internal Rate of Return)
  • Модифицированный чистый дисконтированный доход (MNPV, Modified Present Value)

Достоинства и недостатки показателя DCF дисконтирования денежных потоков

+) Использование ставки дисконтирования является несомненным достоинством данного метода, так как позволяет привести будущие платежи к текущей стоимости и учесть возможные факторы риска при оценке инвестиционной привлекательности проекта.

-) К недостаткам можно отнести сложность прогнозирования будущих денежных потоков по инвестиционному проекту. К тому же трудно отразить в ставке дисконтирования изменения внешней среды.

Резюме

Дисконтирование денежных потоков является основой для расчета многих коэффициентов оценки инвестиционной привлекательности проекта. Мы разобрали на примере алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков в Excel, их существующие достоинства и недостатки. С вами был Иван Жданов, спасибо за внимание.

к.э.н. Жданов Иван Юрьевич

Источник: http://finzz.ru/diskontirovanie-denezhnyx-potokov-dcf-formula-raschet-v-excel.html

Метод дисконтирования денежных потоков

Определение и применение метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.

Метод дисконтирования денежных потоков – популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода – ДДП, английский вариант названия – «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете – ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности).

Метод дисконтирования денежных потоков: сфера применения и основные плюсы

Главные преимущества ДДП – большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.

На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:

– есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;

– имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);

– объект оценки – это коммерческая недвижимость с большой площадью (многофункциональный объект);

– потоки прибыли и затраты отличаются в зависимости от сезонности;

– объект недвижимости находится на этапе строительства или недавно отстроен (введен в эксплуатацию).

Популярность метода ДДП объясняется его универсальностью и способностью вычислить реальный объем финансовых потоков в будущем. Это важно, ведь финансовые потоки с течением времени могут меняться, иметь высокий уровень риска, отличаться неравномерным характером поступления. Причина таких изменений – нестабильность недвижимого имущества, как объекта сделки.

При покупке недвижимости инвестор всегда рассматривает объект с позиции потенциальной прибыли, он анализирует его преимущества, привлекательность для будущих покупателей. Одновременно с этим соотносится текущие преимущества объекта с возможной ценой, за которую его можно продать.

«Discounted cash flow method» дает возможность провести точную оценку стоимости объекта, основываясь на текущем уровне дохода, формируемого из остаточной цены и потенциальных финансовых потоков в будущем.

Метод дисконтирования денежных потоков: алгоритм расчета

Расчет ДДП производится по следующему алгоритму:

1. Определяется прогнозный отрезок времени – параметр, который зависит от объема данных, необходимых для долгосрочного планирования. Чем точнее сделан прогноз, тем больше информации будет о будущем изменении финансового потока.

В большинстве развитых стран средний срок прогнозирования составляет 510 лет. В России за основу берется меньший период времени – 35 лет.

Причина в том, что на больший срок сделать более-менее точный прогноз (в отечественных условиях рынка) невозможно.

2. Прогнозируются объемы прибыли, получаемой от объектов недвижимости в каждый конкретный год (в расчет берется весь период). Сам прогноз объема финансовых потоков и реверсии может потребовать от исследователя:

– детального анализа данных финансовой отчетности, а именно размера прибыли и затрат от недвижимости в прошлом;

– исследования текущего положения дел на рынке недвижимости, а также динамики изменения цен и других важных параметров;

– прогноза будущих затрат и прибыли с учетом информации о прошлых доходах (в качестве источника информации снова-таки выступают отчеты компании).

Оценка объекта с применением метода ДДП производится путем расчета нескольких видов прибыли – валовой потенциальной, валовой действительной, чистой операционной. Кроме этого, вычисляется финансовый поток до и после выплаты налогов.

В российской практике специалисты по оценке дисконтируют не финансовые потоки (как это предполагается), а доходы:

– чистый поток наличных средств. При условии исключения следующих затрат – налога на землю, на реконструкцию объекта и обслуживание;

– ЧОД. Здесь учитывается, что объект оценки не имеет задолженности ни по одному из направлений;

– прибыль, которая облагается налогом.

Расчет денежного потока с помощью методики ДДП имеет такие особенности:

– в процессе вычисления из реальной (действительной) валовой прибыли в части операционных затрат вычитается налог на недвижимость (последний состоит из двух налогов – на имущество и на землю);

– расчетная амортизация (налоговая и экономическая) не относится к категории реального денежного платежа. Вот почему при расчете потенциальной прибыли учитывать амортизацию не нужно;

– капитальные инвестиции в оцениваемый объект недвижимости вычитаются из чистой операционной прибыли. Так величина финансового потока получается наиболее точной;

– при оценке инвестиционной стоимости расходы на погашение займа (проценты по задолженности) должны быть вычтены из чистой операционной прибыли. Если проводится расчет рыночной цены объекта, то учитывать в расчетах затраты на покрытие займа не нужно;

– затраты владельца объекта вычитаются из реальной валовой прибыли в том случае, когда деньги направляются на поддержание должных характеристик недвижимости.

В итоге можно привести несколько основных формул:

ЧОД = ДВД – ОР – Затраты хозяина недвижимости, связанные с поддержанием характеристик;

ДВД = ПВД – Потенциальная потеря средств от «простоя» недвижимости без получения арендных платежей + Прочая прибыль;

Денежный поток (до совершения налоговых выплат) = ЧОД – Расходы на обслуживание займа – Инвестиции в недвижимость + Увеличение долговых обязательств (кредитов);

Денежный поток (после выплаты налогов) = Средства до совершения налоговых платежей – Расходы на выплату подоходного налога по объекту недвижимости.

3. Вычисление общей стоимости реверсии – остаточной цены объекта недвижимости после прекращения потока прибыли. Прогнозирование стоимости реверсии производится при помощи:

– учета потенциальных изменений в цене объекта за весь период нахождения его в собственности;

– назначения стоимости продажи с учетом действующих факторов рынка недвижимости и после подробного изучения цен на аналогичные объекты;

– капитализации прибыли в течение года, который идет следующим после крайнего прогнозируемого года. При этом расчет ставки капитализации должен производиться самостоятельно.

4. Вычисление ставки дисконтирования. Параметр применяется при расчете стоимости денежного потока, который можно получить или выплатить через определенный промежуток времени. Посредством ставки дисконтирования можно увидеть отношение риска и доходности для конкретного объекта.

В теории ставка дисконтирования должна учитывать ряд компенсаций – за безрисковые инвестиции, за малую ликвидность, за риск и за инвестиционный менеджмент. Важный момент – соответствие ставки дисконтирования и денежных потоков друг другу.

На Западе ставка дисконтирования вычисляется одним из способов:

– методом кумулятивного построения. Здесь учитывается, что ставка дисконтирования – это одна из функций риска. Ее расчет производится как сумма всех рисков для конкретного объекта, то есть:

Ставка дисконтирования = Премия, полученная за риск + Безрисковая ставка;

– методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов;

– метод выделения. Особенность метода – в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами.

Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями.

Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов – моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов;

– метод мониторинга. Его суть – в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются.

Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами.

Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.

Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.

5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП

Для расчета применяется следующая формула:

Здесь есть несколько особенностей:

– во-первых, для стоимости реверсии обязательно дисконтирование за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков;

– во-вторых, после выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров – текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12007-metod-diskontirovaniya-denezhnyh-potokov

Дисконтирование

Определение и применение метода дисконтирования денежных потоков

Дисконтирование от английского «discounting» – приведение экономических значений за разные промежутки времени к заданному отрезку времени.

Если у вас за плечами нет экономического или финансового образования, то этот термин, скорее всего, вам не знаком и вряд ли данное определение поясняет суть «дисконтирования», скорее – еще больше запутает.

Однако рачительному хозяину своего бюджета имеет смысл разобраться в этом вопросе, так как каждый человек оказывается в ситуации «дисконтирования» гораздо чаще, чем кажется на первый взгляд.

Описание дисконтирования простыми словами

Какому россиянину не знакома фраза «знать цену деньгам»? Это словосочетание приходит на ум, как только подходит очередь на кассе, и покупатель еще раз смотрит в свою продуктовую корзину, чтобы убрать из нее «ненужный» товар. Еще бы, ведь в наше время приходится быть расчетливым и экономным.

Под дисконтированием нередко понимают экономический показатель, который определяет покупательскую способность денег, их стоимость через определенный отрезок времени. Дисконтирование позволяет вычислить сумму, которую потребуется вложить сегодня, чтобы получить предполагаемый доход через некоторое время.

Дисконтирование – как инструмент прогнозирования будущей прибыли – востребован среди представителей бизнеса на этапе планирования результатов (прибыли) от инвестиционных проектов. Будущие результаты могут быть озвучены к началу осуществления проекта или в ходе реализации его последующих этапов. Для этого заданные показатели умножают на коэффициент дисконтирования.

Дисконтирование также «работает» в интересах обычного человека, не связанного с миром больших инвестиций.

Например, все родители стремятся дать своему ребенку хорошее образование, а оно, как известно, может стоить немалых денег. Не у всех к моменту поступления есть финансовые возможности (денежный резерв), поэтому многие родители задумываются о «заначке» (определенной сумме денег, проведенной мимо кассы семейного бюджета), которая сможет выручить в час икс.

Допустим, через пять лет ваш ребенок окончит школу и решит поступать в престижный европейский университет. Подготовительные курсы в этом университете стоят 2500 долларов. Вы не уверены, что сможете выкроить эти деньги из семейного бюджета, не ущемляя интересов всех членов семьи.

Выход есть – надо открыть вклад в банке, для этого для начала хорошо бы вычислить величину вклада, который вы должны открыть в банке сейчас, чтобы в час икс (то есть пять лет спустя) получить 2500 при условии, что максимально выгодный процент, который может предложить банк, скажем –10 %.

Чтобы определить, сколько стоит будущая трата (денежный поток) сегодня, делаем несложный расчёт: 2500 долларов делим на (1,10) 2 и получаем 2066 долларов. Это и есть дисконтирование.

Проще говоря, если вы хотите узнать, какова стоимость суммы денег, которую вы получите или собираетесь потратить в будущем, то вам следует «продисконтировать» эту будущую сумму (доход) по предлагаемой банком ставке процента. Такую ставку ещё называют «ставкой дисконтирования».

У нас в примере ставка дисконтирования равна 10%, 2500 долларов – это сумма платежа (или денежного оттока) через 5 лет, а 2066 долларов – это и есть дисконтированная стоимость будущего денежного потока.

Формулы дисконтирования

Во всем мире принято пользоваться специальными англоязычными терминами для обозначения текущей (дисконтированной) и будущей стоимости: future value (FV) и present value (PV). Получается, что 2500 долларов – это FV, то есть стоимость денег в будущем, а 2066 долларов – это PV, то есть стоимость на данный момент времени.

Формула для расчета дисконтированной стоимости для нашего примера выглядит так: 2500 * 1/(1+R) n = 2066.

Общая формула дисконтирования: PV = FV * 1/(1+R) n

  • Коэффициент, на который умножается будущая стоимость 1/(1+R) n, называется «фактором дисконтирования»,
  • R – ставка процента,
  • N – число лет от даты в будущем до настоящего момента.

Как вы видите, эти математические вычисления не так уж сложны и по силам не только банкирам. В принципе можно махнуть рукой на все эти цифры и расчёты, главное – уловить суть процесса.

Дисконтирование – это путь денежного потока от будущего к сегодняшнему дню – то есть мы идем от суммы, которую хотим получить через определенное количество времени, к сумме, которую должны потратить (инвестировать) сегодня.

Формула жизни: время + деньги

Давайте представим еще одну ситуацию, знакомую каждому: у вас появились «свободные» деньги, и вы пришли в банк, чтобы сделать вклад в размере, скажем, 2000 долларов.

Сегодня положенные в банк 2000 долларов при банковской ставке 10% завтра будут стоить 2200 долларов, то есть 2000 долларов + проценты по вкладу 200 (=2000*10%).

Получается, что через год вы сможете получить 2200 долларов.

Если представить этот результат в виде математической формулы, то мы имеем: $2000*(1+10%) или $2000*(1,10) = $2200.

Если вы кладёте 2000 долларов, сроком на два года, то эта сумма преобразуется в 2420 долларов. Считаем: $2000 + проценты, которые набежали за первый год $200 + проценты за второй год $220 = 2200*10%.

Общая формула наращения вклада (без дополнительных взносов) за два года выглядит так: (2000*1,10)*1,10 = 2420

Если вы захотите продлить срок вклада, то ваш доход по вкладу увеличится ещё больше. Чтобы узнать сумму, которую банк выплатит вам через год, два или, скажем, пять лет, нужно сумму вклада перемножить с множителем: (1+R) N.

При этом:

  • R – это ставка процента, выраженная в долях от единицы (10% = 0,1),
  • N — обозначает число лет.

Операции дисконтирования и наращения

Таким образом можно определить величину вклада в любой временной точке в будущем.

Расчет будущей стоимости денег называется «наращением».

Суть этого процесса можно объяснить на примере всем известного выражения «время – деньги», то есть с течением времени денежный вклад растет за счет приращения ежегодными процентами. На этом принципе работает вся современная банковская система, где время – это деньги.

Когда мы дисконтируем, то двигаемся от будущего к сегодняшнему дню, а когда «наращиваем», то траектория движения денег направлена от сегодняшнего дня в будущее.

Обе «цепочки расчетов» (и дисконтирование, и наращивание) позволяют проанализировать возможные изменения стоимости денег во времени.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Мы уже упоминали о том, что дисконтирование – как инструмент прогнозирования будущей прибыли – необходим для расчёта оценки эффективности проекта.

Так при оценке рыночной стоимости бизнеса принято учитывать только ту часть капитала, которая способна приносить доходы в будущем.

При этом для владельца бизнеса важны многие моменты, например, время получения доходов (ежемесячно, ежеквартально, в конце года и тп); какие риски могут возникнуть в связи с прибыльностью и тп.

Эти и другие особенности, влияющие на оценку бизнеса, учитывает метод ДДП.

Коэффициент дисконтирования

В основе метода дисконтирования денежных потоков лежит закон о «падающей» стоимости денег. Это значит, что со временем деньги «дешевеют», то есть теряют в цене по сравнению с текущей стоимостью.

Из этого следует, что необходимо отталкиваться от оценки на текущий момент, и все последующие денежные потоки или оттоки соотнести с сегодняшним днем. Для этого потребуется коэффициент дисконтирования (Кд), который необходим для приведения будущих доходов к текущей стоимости путем умножения Кд на потоки платежей. Формула расчета выглядит так:

где: r – ставка дисконтирования, i – номер временного периода.

Формула расчёта ДДП

Ставка дисконтирования – главная составляющая формулы ДДП. Она показывает, на какой размер (норму) прибыли может рассчитывать бизнес-партнер при инвестировании в какой–либо проект.

Ставка дисконтирования учитывает различные факторы, в зависимости от объекта оценки, и может включать в себя: инфляционный компонент, оценку долей капитала, доходность по безрисковым активам, ставку рефинансирования, процент по банковским вкладам и не только.

Принято считать, что потенциальный инвестор не станет вкладывать в проект, стоимость которого будет выше, чем настоящая стоимость доходов от проекта в будущем.

Точно так же собственник не станет продавать свой бизнес по цене, которая меньше, чем предполагаемая стоимость будущих доходов.

По итогам переговоров стороны договорятся о рыночной цене, которая эквивалентна сегодняшней стоимости прогнозируемых доходов.

Идеальная ситуация для инвестора, когда внутренняя норма прибыли (ставка дисконтирования) проекта выше, чем затраты, связанные с поиском финансирования бизнес-идеи. В этом случае инвестор сможет «зарабатывать» так, как это делают банки, то есть аккумулировать деньги по сниженной ставке процента, а вкладывать их в проект по более высокой ставке.

Дисконтирование и инвестиционные проекты

Метод дисконтирования денежных потоков отвечает инвестиционным мотивам бизнеса.

Это значит, что инвестор, вкладывающий деньги в проект, приобретает не технические или человеческие ресурсы в виде команды высококвалифицированных специалистов, современных офисов, складов, высокотехнологичного оборудования и т.п., а будущий поток денег. Если продолжить эту мысль, то получается, что любой бизнес «выпускает» на рынок единственный продукт – это деньги.

Главное преимущество метода дисконтирования денежных потоков состоит в том, что этот метод оценки, единственный из всех существующих, ориентирован на будущее развитие рынка, что способствует развитию инвестиционного процесса.

Источник: http://bankspravka.ru/bankovskiy-slovar/diskontirovanie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.